تقييم قانون الضرائب العقاريه
تقييم قانون الضرائب العقاريه الجديد
رقم 196 لسنه 2008
ـــــــــــــــــــــ
اعداد : حسن هيكل
بمصر 30مليون عقار، منها 18 مليون وحدة مسجلة في سجلات الضرائب العقارية و12 مليون وحدة خارج الكردون وغير مسجلةتقدرقيمتها وفقا لتقديرات جمعية الحفاظ على الثروة العقارية المصرية بتريليون دولار تشمل كل العقارات القديمة والحديثةبإستثناء المواقع الأثرية
و قد انشأت مصلحه الضرائب العقاريه المصريه منذ اكثر من قرن في العام 1883
و ان كانت الضريبه علي ( العتب ) قد سبقت ذلك بنحو 30 سنه و لم تثر أي ازمه مع المتعاملين معها الا في عصر الوزير يوسف بطرس غالي
و تتولي مصلحه الضرائب العقاريه تحصيل ثلاث انواع من الضرائب :
الاول : الضريبه العقاريه طبقا للقانون 56 لسنه 1954
الثاني : ضريبه الملاهي .. بالقانون رقم (24) لسنة 1999
الثالث : ضريبه الاطيان الزراعيه طبقا للمرسوم الملكي بقانون رقم 53 لسنة 1935
و القانون رقم 113 / 1939
و كانت مصلحه الضرائب العقاريه تحقق قبل صدور قانون الضرائب العقاريه الجديد 230 مليون جنيه حيث كان القانون 136 لسنه 1981 قد اعفي جميع المساكن من فرض ( ضريبه عقاريه ) عوائد عليها عدا الاسكان الفاخر و الوحدات الاداريه و التجاريه و قامت حكومه الجنزوري طبقا للقانون 23 لسنه 1998 بايقاف فرض أي زيادات علي الضرائب العقاريه
( العوائد ) نتيجه جرد العقارات باستمرار العمل بالقيمه الايجاريه للعقارات المبنيه المتخذه اساسا لحساب الضريبه سنه 1991/2000 و ذلك حتي 31/12/2004 بمعني ثبات الضريبه العقاريه !! و ما كادت تمضي اربع سنوات حتي صدر القانون 196 لسنه 2008 كأن الحكومه ارادت تعويض ما قدمته من اعفاءات !!
وكانت حصيله العوائد تذهب الي المحليات للتحسين شأن الضريبه العقاريه او رسم المباني في جميع دول العالم يذهب للمحليات و ليس لخزينه الدوله مثلما قرر القانون الجديد ان تؤول 75% من حصيلته للخزانه و 25% للمحليات !!! (طبقا للماده 28 من القانون 196 لسنه 2008)
و قد تجاهلت الحكومه مقترحات زياده الموارد من خلال تحسين الايرادات برفع قيمه طلبات الحصول علي كشوف عوائد من 85 قرش الي 10 جنيه كما تجاهلت عمل جرد جديد للعقارات كان سيدر دخلا من خلال حصر وحدات الاسكان الفاخر و الاداري و السكني التي بنيت علي مدار بعد تاريخ اخر جرد للضرائب العقاريه ( 1991/2000 ) و بدون احداث ازمات مثلما فعل القانون الجديد للضرائب العقاريه
و من المفارقات الغريبه ان تقرر حكومه نظيف فرض مشروع قانون الضرائب العقاريه دون عرضه حتي علي مجلس الدوله !!
ليفرض اعباء جديده لا يحتملها الموطن المصري الذي ما عاد يتحمل الغلاء و الزحام و التلوث فتاتي له الحكومه بقانون الضرائب العقاريه وكأنها تكافئه علي صموده و صبره مما تسبب في صدمه للمواطن المصري و يري الخبير الاقتصادي و المحاسب القانوني حسن هيكل ان الزام جميع ملاك او منتفعي او مستغلي العقارات بتقديم اقرار امر بالغ الصعوبه و يتعارض مع تاريخ مصلحه الضرائب العقاريه علي مدار اكثر من قرن كانت هي التي تقوم بالحصر علي الطبيعه دون حاجه للتوسع في فرض عقوبات علي المواطنين بأعتبار ان العقارات لا يمكن اخفائها .
كما ان الافراط و التوسع في التغطيه الضريبيه للعقارات امر غيرواقعي عمليا من حيث صعوبه الحصر فقد نصت الماده 8 , 9 من هذا القانون علي ((أن تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أياَ كانت مادة بنائها و أيا كان الغرض الذي تستخدم فيه دائمة أو غير دائمة مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء مشغولة بعوض أو غير عوض ، سواء أكانت تامة و مشغولة أو تامة و غير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام )) .
فأخضاع العقارات الموجوده تحت الارض .. علي الماء .. تحت الماء و تامه او غير تامه و ما دامت مشغوله الاراضي الفضاء المستغله و الجراجات و غرف السطح و التركيبات علي واجهات و اسطح العقارات و كلها تكشف نوايا التوسع في نطاق الضريبه بشكل كبير .
كما ان اعتبار العقار ( شقه او محل او ....) بدلا من المنزل يزيد بشده اعداد الملزمين بتطبيق القانون ولا تقوي ابدا 400 مأموريه علي مجاراه متابعه ملفات اكثر من 30 مليون ملتزم بتقديم اقرار لكل وحده ( لم تطبع المصلحه ربع هذا العدد مما تسبب في اختناقات شديده و زحام بالمأموريات لعدم وجود اقرارات )
و اهم الاعباء كما يراها المحاسب القانوني / حسن هيكل :
1ـ عبء فرض تقديم اقرار ضريبي لجميع العقارات القائمه في جمهوريه مصر العربيه سواء الخاضعه للضريبه او غير الخاضعه للضريبه .. يشكل عبئا ضخما علي فئات كبيره من البسطاء بالمناطق الشعبيه و الريفيه وملاك البيوت في الحارات الذين فوجئوا بأن عليهم التزام بتقديم بتقديم الاقرار حتي لو كان عقاره اقل من حد الخضوع و ان عليه اختيار الاقرار الصحيح الذي يخص مسكنهم او نشاطهم من بين 8 اقرارات مختلفه و هذا صعب جدا علي البسطاء في ظل نسب الاميه في مصر.
2ـ تغليظ العقوبه علي من لا يقدم اقراره في الميعاد من 200 جنيه حتي 2000 جنيه واستحداث بدعه التهرب الضريبي العجيبه ( أي تهرب لعقار كائن و موجود امام أعين رجال مصلحه الضرائب العقاريه).
3ـ استيلاء خزانه الدوله علي 75% من ايرادات الضريبه العقاريه التي ينتظر ان تجاوز 3.5 مليار جنيه علي الاقل فور التطبيق و 9 مليار بعد ذلك و الاكتفاء بنسبه 25% من الايرادات للمحليات صاحبه الضريبه في العالم كله و كانت المحليات في مصر ( حتي صدور القانون ) تحصل علي ايرادات العوائد او الضريبه العقاريه .
4ـ في الوقت الذي تعلن فيه وزاره الماليه ان 95.5% من الملاك في مصر لن يدفعوا ضرائب عقاريه نجده يطالبهم بتقديم اقرارات لممتلكاتهم العقاريه ولا يشرح لنا من اين تأتي الزياده في ايرادات مصلحه الضرائب العقاريه فقد زادت 10 اضعاف حصيله العوائد فأيرادات العوائد لم تجاوز 300 مليون جنيه سنويا منذ تطبيقها بينما ايرادات الضريبه العقاريه ينتظر ان تصل الي 9 مليار
5ـ اذا كانت الماليه تبغي اخضاع القصور و الفيلات الفاخره فلم لم تخضعها وحدها بتعديل تشريعي و كفي دون الزام جميع ملاك اومنتفعي او مستغلي العقارات في عموم مصر المحروسه بتقديم الاقرارات !!
6ـ لماذا اخضاع ملاك الورش و المحلات و المكاتب المهنيه الصغيره و المتوسطه و المصانع ( ومنها الخاسر الذي يعاني في سبيل الاستمرار في ظل ازمه عالميه خانقه) للضريبه بلا أي اعفاءات في القيمه الايجاريه شأن المساكن التي يعفي منها 6000 جنيه سنويا رغم ان اصحاب هذه المصانع او المحلات يعانون فهم يدفعون ضريبه عن ارباحهم هي الضريبه الموحده ( 20% من ارباحهم بخلاف الغرامات و التعويضات العاديه تصل الي 80% من الضريبه بخلاف الفوائد المستحقه عن التاخير ) و ضريبه دمغه و كسب عمل ( من 10: 20% علي مرتبات العاملين ) و تامينات اجتماعيه ( 40% من مرتبات العاملين تورد شهريا للتامينات ) و يدفعون اشتراكات للغرفه التجاريه تصل الي 5000 جنيه سنويا في كثير من الحالات و يدفعون رسوم نظافه باهظه و كهرباء و احمال تنؤ عن حملها الجبال
7ـ الاقرارات المطبوعه لا تحوي مكان في حاله تعدد الملاك و هو امر شائع في مصر ان يمتلك الشق ه او الوحده الاداريه .. اكثر من مالك او شريك فالاقرار 1/د وحدات غير سكنيه ليس به بصفحه 3 الا مربع واحد لاسم واحد
8ـ عدد مأموريات الضرائب العقاريه 400 مأموريه في جمهوريه مصر العربيه كانت تحصل العوائد من العقارات (المنازل) و فجأه اصبح عليها استلام ملايين الاقرارات دون توافر منافذ كافيه ولا اقرارات مطبوعه فأين الدراسات التي اجرتها الوزاره و استعداداتها قبل تطبيق القانون
9ـ القانون يفرق في معامله الوحدات بنفس العقار فالوحده التي يقل ثمنها عن 450 الف جنيه وقت صدور القانون معفاه ان كانت سكن لمالكها بينما الوحده المجاوره لها بنفس العقار والتي يستخدمها صاحبها كمكتب مهني او عياده تخضع للضريبه وتدفع رغم انهما في عقار واحد !!!
و الضريبه العقاريه اساسا هي رسم لتحسين الخدمات تتحصل عليه المحليات ولا علاقه له بايراد صاحب العقار الذي يدفع عنه ضريبه موحده و ضرائب اخري .
10ـ لا يحقق القانون العداله و المساواه في العبء الضريبي فأذا كان هناك رجل يملك مثلا 50 شقه تمليك او حتي 100 شقه تمليك سكنيه قيمه الشقه 450 الف جنيه
أي ان مجموع قيمه ما يملك 100 × 450 الف جنيه = 45000000 جنيه ( خمسه و اربعون مليون جنيه ) و لا يدفع مليما ضريبه عقاريه طبقا للقانون الجديد !!
بينما يمكن لساكن في نفس عمارته ان يدفع ضريبه لان واجه شقته بحري و استحدث حماما اضافيا في شقته او زادت مساحتها بضع امتارا فأصبحت قيمتها 550 الف جنيه مثلا فسيدفع ضريبه بينما من يملك عقارات تزيد قيمتها عن 45 مليون جنيه لا يدفع شيئا
11ـ لم يحدد القانون موقف المجتمعات العمرانيه الجديده و مدي احقيه العقارات المنشأه طبقا لقانونها للاعفاء او الخضوع للضريبه و اي قانون يقيد الاخر قانون الضريبه العقاريه ام قانون هيئه المجتمعات العمرانيه الجديده مما دعي مصلحه الضرائب العقاريه الي طلب الفتوي من مجلس الدوله .
12ـ لا يليق بمصلحه الضرائب العقاريه ان تعجز عن توفير موقع الكتروني متكامل لها يمكن من خلاله ملء الاقرار و ارساله عبر الانترنت و السداد عبر الفيزا او الماستر كارد
13ـ لا يليق ان يتحدث المسئولون في وزاره الماليه عن ان القانون الجديد خفض الضريبه الي 10% ناسيه ان القانون الجديد استحدث طريقه جديده لحساب القيمه الايجاريه ( القيمه السوقيه للوحده مخصوما منها 40% و الناتج يضرب × 3 % للوصول للقيمه الايجاريه و هي اكبر بكثير جدا من القيمه الايجاريه التي كانت تحاسب عليها العقارات في ظل القانون 56 لسنه 1954
القاهره في 25/12/2009 حسن هيكل
محاسب قانوني
موبايل/0108733000
01-04-2010, 03:39 PM
تعليمات المشاركة
العرض العادي
