مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي - منتدى المحاسبين المصريين

11-30-2009, 04:58 PM

Profit

مشارك فعال

تاريخ التسجيل: Oct 2009

المشاركات: 174

مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي

مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي
في ظل قانون الضريبة على العقارات
المبنية رقم 196 لسنة 2008

صدر قانون الضريبة على العقارات المبنية المصري سنة 1954 ، فبعد مرور 54 عاما على العمل به وما صاحب ذلك من تغيرات اقتصادية خلال هذه الفترة يمكن الادعاء بعدم ملاءمته للتطبيق في ظل الظروف الحالية ، إضافة إلى ذلك تواضع حصيلة الضرائب العقارية بسبب كثرة الاعفاءات المنصوص عليها في القانون أو المنصوص عليها في القانون أو المنصوص عليها في قوانين الايجارات والتي أخذت بمبدأ العدالة الضريبية بين المكلفين بأدائها ، بالرغم من ارتفاع أسعار الضريبة . وقد ازداد وضوح عدم ملاءمة القانون رقم 56 لسنة 1954 للتطبيق العملي بعد اصدار تشريع الضريبة على الدخل الجديد بالقانون رقم 91 لسنة 2005 ، وفي السياق نفسه يرى أحد الباحثين وجود علاقة عكسية بين معدلات الضريبة ومبالغ الاستثمارات
وقد آثار تطبيق هذا القانون السابق للضريبة العقارية عدة مشكلات للتحاسب الضريبي من أهمها :
أن تطبيق الضريبة على الحيز العمراني الواقع داخل كردونات المدن بينما لا تطبق خارج كردونات مما ينتج عنه حالة من عدم عدالة التطبيق على الثروة العقارية داخل وخارج الكردونات كنتيجة لاختلاف الكردونات الحالية عن الواقع
هناك تفاوت في سعر الضريبة من 10% إلى 40%
تضخم الاعفاءات الضريبية في ظل تعدد القوانين إذ قررت هذه الاعفاءات الاعتبارات سياسية أو اقتصادية أو اجتماعية ، فقد يكون الاعفاء لصالح المالك أو المستأجر أو كليهما وأن منها ما هو مقرر بقوانين الضريبة وما هو مقرر بقوانين الضريبة وما هو مقرر بقوانين الإيجارات أو بقوانين أخرى بما انعكس سلبا على الحصيلة الضريبية ، فضلا عن الإخلال بمعيار العدالة الضريبية
بالإضافة إلى أن كردونات المدن محددة بقوانين قديمة يعود بعضها إلى عام 1882 الأمر الذي ترتب عليه أن حوالي 50% من العقارات في مصر لا تخضع للضريبة ، ولم يعد مقبولا أن أصحاب العقارات الفاخرة في المدن الساحلية أو المجتمعات العمرانية الجديدة لا يسددون أية ضرائب على العقارات لأنها خارج كردون المدن ، وبالتالي كان يجب تعميم فرص الضريبة على مختلف العقارات داخل أو خارج كردونات المدن
ورغبة من الحكومة المصرية في معالجة المشكلات السابقة قدمت مشروع قانون الضريبة على العقارات المبنية بهدف تحقيق الأمور التالية :
زيادة حصيلة الخزانة للدولة من خلال توسيع قاعدة الخضوع ومن ثم قيام الدولة بدورها الأساسي في تحقيق دخل للموازنة العامة
تخفيض سعر ضريبة العقارت المبنية من شرائح تصاعدية في القانون رقم 56 لسنة 1954 إلى شريحة واحدة فقط هي الأدنى في الشرائح السابقة وهي 10% من القيمة الايجارية
تحقيق العدالة الضريبية وإزالة التشوهات العديدة التي أصابت القانون رقم 56 لسنة 1954 والتي أدت إلى فرض الضريبة على شقق الفقراء في الأحياء الشعبية واعفاء مباني المدن الجديدة والساحل الشمالي أو ما يسمى خار كردون المدن . كما يفرض القانون رقم 56 لسنة 1954 للضريبة على بعض العقارات وبعفى أخرى في نفس الحي أو نفس الشارع ، بل ويفرق بين شقة وأخرى في نفس العقار
مشكلة الدراسة : يتوقع أن تظهر بعض مشكلات التحاسب الضريبي عند تطبيق قانون الضريبة العقارية الجديد ، فأي
قانون عندما يتم اقتراحه وتقديمه إلى مجلسي الشورى والشعب يحتاج إلى نقاش رسمي قبل اعتماده بهدف تحسين صياغة مواد القانون ووضوحها وزيادة عدالته ومرونة تطبيقه
وتعمل هذه الدراسة على تقديم المنهج العلمي لتقويم قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008 ، وتوجيه الانتباه إلى أوجه القصور ومشكلات التطبيق في هذا القانون بقصد معالجتها

هدف الدراسة :تهدف الدراسة إلى تقويم قانون الضريبة على العقارات المبنية الجديد ، لتحديد جوانب القوة والضعف
في مواد القانون في مواد القانون واقتراح التعديلات اللازمة بما ينعكس إيجابا على وضوح الضريبة في هذا القانون وعدالتها ، والاستفادة من نتائج هذه الدراسة في أثناء التطبيق

أهمية الدراسة :
تعد هذه الدراسة من الدراسات الأولى التي تقوم بدراسة قانون الضريبة على العقارات المبنية الجديد ،
وبطبيعة الحال يصاحب تطبيق أي تشريعات ضريبية ظهور كثير من المشكلات المحاسبية والقانونية والإدارية ، وللتقليل من حدة هذه المشكلات من الضروري إجراء دراسة انتقادية للقانون ، لتسليط الضوء على جوانب النقص التي من الممكن أن تنبه إليها الجهات المسئولة عن التنفيذ . ومن ثم يتوقع أن تساعد هذه الدراسة على حل مشكلات التحاسب الضريبي الناتجة من تطبيق القانون ، ما يؤدي إلى إثراء تجربة اصلاح نظام الضريبة العقارية في مصر في إطار برنامج الاصلاح الضريبي الشامل

منهجية الدراسة :
استخدمت الدراسة منهجية تحليل المحتوى لمواد القانون لتحديد مدى مسايرتها لمعايير تقويم التشريعات
الضريبية ، وأهمها العدالة الضريبية والموازنة بين المنافع والتكاليف ومدى وضوح نصوص مواد القانون وبالتالي قلة الحاجة إلى اراء وتعليمات تفسيرية ، وبالتالي الحد من مشكلات التحاسب الضريبي بين المكلفين ومصلحة الضرائب العقارية

منقول

د. يونس حسن عقل
كلية التجارة جامعة حلوان

__________________

11-30-2009, 05:01 PM

Profit

مشارك فعال

تاريخ التسجيل: Oct 2009

المشاركات: 174

مشاركة: مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي

أولا : التحاسب الضريبي في ظل قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008 :
وفقا لأحكام القانون رقم 196 لسنة 2008 يتم التحاسب الضريبي على النحو التالي :
1-تحديد القيمة السوقية للعقار
2-تحديد القيمة الرأسمالية للعقار بالمعادلة التالية :

القيمة الرأسمالية = القيمة السوقية × 60%

3-تحديد القيمة الايجارية السنوية للعقار بالمعادلة التالية :

القيمة الايجارية السنوية = القيمة الرأسمالية × 3%

4-تحديد وعاء الضريبة السنوية ، وهذا يتم التفرقة بين حالتين هما :
أ-حالة العقارات المخصصة للاغراض السكنية بالمعادلة التالية :
وعاء الضريبة = القيمة الإيجارية السنوي × 70% = 6000 ج
ب-حالة العقارات المخصصة لاغراض غير السكنية بالمعادلة التالية :
وعاء الضريبة = القيمة الايجارية السنوية × 68%
5-الضريبة على العقارات المبنية بالمعادلة التالية :
الضريبة اعلى العقارات المبنية = وعاء الضريبة × 10%
ويمكن للباحث توضيح التحاسب الضريبي في ظل القانون رقم 196 لسنة 2008 بافتراض أن القيمة السوقية للعقار المخصص للاغراض السكنية مبلغ 5000000 ج فإن :
القيمة الرأسمالية = 5000000 × 60% = 3000000 ج
القيمة الايجارية السنوية = 3000000 × 3% = 90000 ج
وعاء الضريبة = 90000 × 70% - 6000 = 57000 ج
الضريبة العقارية السنوية = 57000 × 10% = 5700 ج
وقد أجاز القانون تحصيل هذه الضريبة على قسطين متساويين الأول حتى آخر يوليو والثاني حتى آخر ديسمبر من ذات السنة
ثانيا : مشكلات التحاسب الضريبي في ظل قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008
قد يثير تطبيق قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 مشكلات في التطبيق العملي مما يستلزم ضرورة دراستها ، والبحث عن الحلول المقترحة لها على النحو التالي :
1- مشكلة تعدد المعاملة الضريبية لإيرادات العقارات المبنية :
ألغت المادة الثالثة من مواد الإصدار للمواد ( 38 ، 40 ، 43 ، 44 ) وتعديل نصوص المواد ( 37 ، 39 ، 45 ، 46 ) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 ، والمواد المذكورة داخلة في الباب الخامس من الكتاب الثاني من القانون المذكور وهو الباب الخاص بإيرادات الثروة العقارية ( من مباني وأراضي زراعية ) الخاضعة لضريبة الدخل المفروضة على الأفراد
وهذا الوضع يؤكد على تعدد الضرائب على العقارات المبنية ما بين قانون الضرائب على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 ، ويترتب عليه أن تخضع بعض وحدات العقار الواحد للضريبة العامة على الدخل والبعض الآخر للضريبة على العقارات المبنية ، وأن تتشتت المحاسبة الضريبية بين مصلحة الضرائب العامة ومصلحة الضرائب العقارية كذلك لم يتم تعديل نص المادة (42) من قانون ضريبة الدخل والتي تفرض ضريبة بسعر 2.5% على الإيرادات الناتجة عن التصرفات العقارية داخل كردون المدن ، وكان يجب تعديلها حتى تمتد هذه الضريبة إلى التصرفات العقارية خارج كردون المدن لتحقيق العدالة الضريبية
لذلك يقترح الباحث تعديل نص المادة (42) من القانون رقم 91 لسنة 2005 بما يفرض ضريبة التصرفات العقارية داخل وخارج كردون المدن
2- مشكلة الضرائب العقارية المسددة :
لقد نص القانون في المادة الثالثة من مواد الإصدار على تعديل نص المادة (45) من القانون رقم 91 لسنة 2005 بشأن الضريبة على الدخل ، بحيث تنص بعد التعديل على استنزال الممول الضريبة العقارية المستحقة طبقا لأحكام الباب الخامس من الكتاب الثاني من هذا القانون وبما لا يزيد على هذه الضريبة العقارية . فهل يقصد بالضريبة العقارية المنصوص عليها في قانون الضريبة العقارية أم تشمل أيضا ضريبة الأطيان الزراعية المفروضة بالقانون رقم 113 لسنة 1939 ؟
ويرى الباحث أن المقصود بالضريبة العقارية المسددة هي الضريبة المنصوص عليها في قانون الضريبة على العقارات المبنية حيث تم الغاء نص المادة (38) من قانون الضريبة على الدخل ، والتي تنص على تحديد إيرادات الأراضي الزراعية الداخلة في وعاء الضريبة على الدخل
3- المشكلات المرتبطة بالتصالح الضريبي :
تنص المادة الرابعة من مواد الاصدار على أن يعفى كل مكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من أداء جميع مبالغ الضريبة المستحقة على عقاراته المبنية وذلك عن الفترات الضريبية السابقة على تاريخ العمل بهذا القانون وما يرتبط بتلك الضريبة من غرامات أو ضرائب اضافية وغيرها بشرط ألا يكون المكلف بأداء الضريبة قد سبق تسجيله بدفاتر أجهزة الضرائب العقارية
ولا يأتى هذا النص المستحدث حيث انه بتسهيلات بل يقنن لاعفاء كل من المكلف والإدارة الضريبية من المسئولية القانونية والإدارية والجنائية في آن واحد عن تراخي أحدهما وكليهما لسنين طويلة في الوفاء بالتزاماته التي يفرضها القانون مثل التزام المكلف بالإخطار عن انشاء المبنى أو جزء منه وتأخيره والقيمة الايجارية وأسماء المنتفعين ببيانات صحيحة والتزام الادارة الضريبية في ذات الوقت بالحصر والتقدير وربط الضريبة على أي مبنى مستجد سنويا وأولا بأول دون أن يتوقف ذلك على الإخطار المشار إليه من جانب المكلف ، وهناك الكثير جدا من المباني التي لم يتم حصرها وتقديرها ربما لعشرات السنين ، وبالتالي عدم تسجيلها في الدفاتر حتى الآن بسبب هذا التقصير وبصرف النظر عما يقع من تواطؤ بعض الحالات
كما أن النص يمنح ميزة للمكلف غير الملتزم فيعفيه من الضريبة وملحقاتها مهما بلغت لمجرد عدم التسجيل في الدفاتر وفي المقابل يتحمل المكلف الملتزم غير المتهرب كل الأعباء الضريبية والقانونية المفروضة مهما بلغت وهو وضع مخالف القانون ، لذلك فإن الأمر كان يقتضي إزالة هذا النص من القانون اكتفاء بترك الأمر للقواعد والإجراءات الحاكمة في هذه الحالات
كما تنص المادة الخامسة من مواد الاصدار على أن تنقضي الخصومة في جميع الدعاوي التي لم يفصل فيها بحكم بات والمقيدة أو المنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول يناير 2008 بين المصلحة والمكلفين بأداء الضريبة .. ولعدم وضوح السبب في اختيار هذا التاريخ فقد يكون من المناسب بعبارة – قبل تاريخ العمل بهذا القانون – حيث أنه التاريخ الذي يقضى الاعتداد به في مثل هذه الحالة . على أن يراعي بالمثل استبدال ذات العبارة الواردة في المادة السادسة من مواد الإصدار
وتقضى المادة السادسة والمادة السابعة من مواد الإصدار بتسوية بعض الأوضاع والمنازعات والتظلمات بين المكلف والمصلحة بأداء نسبة من الضريبة 10% إذا لم تجاوز القيمة الايجارية عشرين ألف جنيه (البند الأول) 20% إذا تجاوزت القيمة الايجارية عشرين ألف جنيه (البند الثاني) وذلك بعد سداد النسبة المنصوص عليها في البند الأول ، ونظرا لأن المقصود من إضافة تلك العبارة غير واضح وهل يفهم منه قيام الممول بسداد 30% وحيث أن كلا من البندين منفصل عن الآخر من حيث نسبة السداد ونصاب القيمة الإيجارية ، فإنها قد تؤدي إلى مشكلات في التحاسب الضريبي ، لذلك يقترح الباحث حذف هذه العبارة لعدم لزومها ومنفعا للالتباس
كما قد يلزم تعديل الفقرة الأخيرة من المادتين التي تقضى بأنه ( وفي جميع الأحوال لا يترتب على انقضاء الخصومة حق للمكلف بأداء الضريبة في استرداد ما سبق أن سدده تحت حساب الضريبة المتنازع عليها ) وذلك بأن تضاف لنهاية الفقرة عبارة ( وتجرى المقاصة عند اللازم بين ما سبق أن سدده تحت حساب الضريبة وبين المبلغ المستحق عليه طبقا للقواعد السابقة ) وذلك كي لا يضار الممول الذي سبق له سداد جزء تحت حساب الضريبة على عكس من لم يسبق له سداد أي جزء منها
4- مشكلة تقدير القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) :
يتمثل وعاء الضريبة أيضا في القيمة الإيجارية السنوية المقدرة بمعرفة لجان الحصر والتقدير في كل محافظة ، ويراعي في تقدير القيمة الإيجارية للعقار وفقا القانون مستوى البناء والموقع الجغرافي والمرافق المتصلة به ، على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية ، وهو ما يجعل القيمة السوقية عنصرا من عناصر القيمة الاساسية . ونلاحظ على ما جاء بالقانون الجديد في شأن تحديد القيمة الإيجارية ما يلي :

ليس من اليسير على الأجهزة المنوط بها إجراء حصر وتقدير القيمة الإيجارية بإمكاناتها انجاز هذا العمل كل خمس سنوات ، لذلك نقترح تعديل مدة الحصر العام لتصبح كل عشر سنوات مع ضرورة الشروع في إجراءات الإعادة قبل نهاية كل فترة بمدة سنيتن على الأقل

إن القانون الجديد قد اتخذ القيمة الإيجارية التقديرية للعقار وعاء لهذه الضريبة مثله في ذلك مثل القانون رقم 56 لسنة 1954 ، وهو الأمر السائد في مختلف دول العالم في شأن هذه الضريبة

أما الجداول المرفقة بالقانون والتي تتخذ من القيمة السوقية للعقار كوعاء لهذه الضريبة ، فلا يمكن الاعتداد بها لأنها لم تدرج أصلا في صلب القانون ، وبحكم أن فرض الضريبة العقارية على أساس القيمة السوقية لهذا العقار يجعلها ضريبة رأسمالية وليس على الدخل الناتج من العقار ، الأمر الذي قد يعجل بعدم دستوريتها كما هو الحال عندما تم إلغاء الضريبة على التركات والضريبة على الأراضي الفضاء في مصر وضريبة الدمغة على رأس مال الشركات
· إن القانون الجديد قد أحال تحديد الأسس التي سوف تتبع في تقدير القيمة الايجارية إلى اللائحة التنفيذية بالرغم من ضرورة وأهمية تحديد هذه الأسس في صلب القانون منعا لمشكلات التحاسب الضريبي التي قد تثور مستقبلا في هذا الشأن . مع الأخذ في الاعتبار أن تقدير القيمة الايجارية يجب أن تكون على أساس الأجرة الواردة في عقود الايجار إذا كانت تلك العقود خالية من شبهة الصورية ، مع مراعاة التغييرات التي تحدث عليها خلال السنة ، وفي حالة ما إذا لم توجد عقود إيجار او كانت عقود الإيجار بها شبهة صورية فتقدر القيمة الإيجارية بمراعاة جميع العوامل التي تؤدي إلى تحديدها
· تخضع القيمة الإيجارية لعنصر التقدير من جانب هذه اللجنة فسيكون هناك اختلاف وظلم للبعض عند التقدير بقيمة مخالفة للحقيقة ، ولذلك يجب عمل جداول تستخدم لتقدير القيمة الإيجارية بأسس ثابتة ثم يتم التقدير للضريبة بهذه النسب المقترحة بمعنى آخر وعلى سبيل المثال تقدير قيمة إيجارية مثلا للمتر المربع للمباني في المدن بمبلغ معين كقيمة إيجارية ويسرى هذا التقدير على جميع العقارات بالمدن ، وتقدير قيمة ايجارية للمتر المربع بالمناطق الريفية والصحراوية والمجتمعات العمرانية الجديدة ويسرى هذا التقدير على جميع العقارات في هذه المناطق وتزاد هذه القيمة بقيمة ثابتة يتم تحديدها كل خمس سنوات ومن هنا يمكن للمكلف حساب الضريبة المستحقة عليه فيما يملك من عقارات وتسديدها دون الدخول في التقديرات الجزافية ، والذي ستتولد معه إجراءات ومشاكل ضريبية وقانونية جديدة تقع على عاتق المكلف
· إن تقدير الضريبة على العقار وفقا لقيمته السوقية سيؤدي إلى مشكلات التحاسب الضريبي في نظام الضريبة على العقارات المبنية ، ذلك أن تقدير القيمة السوقية للعقار مسألة تختلف فيها التقديرات اختلافا كبيرا فتدخل فيه عناصر بعضها مادي يمكن تحديده ، وبعضها معنوي ، كالموقع مثلا ، لا يمكن تحديده
5- مشكلة تحديد مصروفات العقارات المبنية :
وفقا لأحكام رقم (12) من القانون الجديد يستبعد 30% من القيمة الإيجارية بالنسبة للأماكن المستعملة في اغراض السكن و 32% بالنسبة للاماكن المستعملة في غير اغراض السكن وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة
ويرى الباحث ضرورة إعادة النظر في نسبة الاستبعاد مقابل مصروفات العقار لتصبح 40% كما كانت في قانون الضريبة على الدخل . وحتى تتمشى مع الواقع العملي خاصة في ظل القانون الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر وقانون البناء الموحد وما يتضمنه القانون من قيام اتحادات الملاك بصيانة العقارات من زيادة الالتزامات المالية على عاتق المكلفين
6- مشكلة الضريبة على العقارات غير المستغلة :
تنص المادة رقم (8) على خضوع المبنى أيا كان سواء كان مشغولا أم لا ، وبالتالي فإن القانون الجديد ينطوي على ضريبة تؤدي إلى تأكل رأس المال خاصة في حالة العقارات التي لا تدر إيرادا أو ريعا لملاكها ولا يغير من ذلك ربط الضريبة على الإيرادات الحكمية المقدرة للعقارات . حيث إنها إيرادات مقدرة حكما ولم يحصل عليها أصحاب العقارات
لذلك يرى الباحث أن فرض ضريبة على العقارات الخالية وغير المنتفع بها ، أمر غير دستوري لأنه يؤدي إلى تأكل الثروة العقارية ، وهو ماقضت به المحكمة الدستورية بخصوص الضريبة على الأرض الفضاء ، ذلك أن المركز القانوني لصاحب الأرض الفضاء باعتباره عقارا يماثل المركز القانوني لصاحب العقار الخالي الذي يدر فعلا
7- مشكلة الضريبة على العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة :
تنص المادة رقم (9) على أنه يعتبر في حكم العقارات المبنية التي تخضع للضريبة :
أن العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريقة الالتزام أو الترخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو الملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين وسواء نص أو لم ينص في العقود المبرمة معهم على أيلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص
ولم يراع المشرع أنه تم تحديد أسعار منتجاتها أو خدماتها على أساس عدم وجود ضريبة عقارية مما يجعل اخضاعها يزيد من أسعار تلك المنتجات أو الخدمات بقيمة الضريبة ومن أمثلة محطات توليد الكهرباء ومحطات تسييل الغاز وفرض الضريبة عليها يزيد من أسعار الكهرباء والغاز المسال
8- مشكلة تعدد عقارات المكلف :
تلزم المادة (14) كل مكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية أن يقدم إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار اقرارا ، ولم يوضح القانون المأمورية التي يتم التعامل معها في حالة وجود عدة عقارات للمكلف ، ويقترح الباحث أن تكون المأمورية هي التي يختارها المكلف أو التي يكون بها محل إقامته
9- مشكلة تعدد ملكية عقار واحد :
في حالة تعدد ملاك عقار واحد لم يرد القانون تحديد المكلف بأداء الضريبة ومبلغ الاعفاء لكل مالك ، مما قد يثير بعض مشكلات التحاسب الضريبي ، لذلك يجب أن يتم تنظيم هذه الحالة في اللائحة التنفيذية ، ويقترح الباحث أن كل الملاك مكلفين متضامنين بأداء الضريبة وأن يكون مبلغ الإعفاء وفقا لنسبة المشاركة في ملكية العقار لتحقيق العدالة الضريبية
10- مشكلة الضريبة على عقارات القرى الساحلية :
يخضع القانون الجديد العقارات في القرى الساحلية للضريبة على العقارات المبنية بسعر 10% ، رغم أن هذه العقارات تعتبر متميزة ويجب أن تزيد نسبة خضوعها للضريبة العقارية على 10% باعتبار أنها إسكان سياحي وتستخدم خلال المصايف فقط وتظل معلقة بقيمة العام مما قد يؤدي إلى إهدار للموارد الاقتصادية خاصة القرى الساحلية المتميزة في الساحل الشمالي
11- مشكلة الضريبة على العقارات المباعة بالتقسيط :
تفرض الضريبة على العقارات المبنية المشتراه بالتقسيط وفقا لأحكام القانون رقم 196 لسنة 2008 ، وعلى الرغم من أن القانون سمح لمن لا يستطيع سداد الضريبة بتقديم طلب إلى مصلحة الضرائب العقارية لإعفائه من السداد ، وقد اقترح أحد الباحثين ( ) تأجيل الضريبة إلى أن يتم سداد آخر قسط ، إلا أن هذا الاقتراح قد يدفع للممولين إلى زيادة فترة التقسيط ، مما يؤدي إلى الإضرار بالحصيلة من الضريبة العقارية وزيادة مشكلات التحاسب الضريبي بين مصلحة الضرائب والممولين
12- مشكلة الضريبة على العقارات المباعة بنظام اقتسام الوقت :
ساهمت مجموعة من العوامل الاقتصادية العالمية والمحلية في إحداث تغيرات في سوق الاستثمار العقاري ، ومن أهم هذه المتغيرات البيع بنظام المشاركة بالوقت حيث ظهر نظام تايم شير في مصر عام 1996 م
وقد شهدت مصرفي الآونة الآخيرة تزايدا ملحوظا في نشاط بيع الوحدات العقارية بنظام اقتسام الوقت ( تايم شير ) ، سواء من حيث حجم النشاط أو من حيث عدد عقود بيع وحدات المشاركة بالوقت خصوصا في مدينتي شرم الشيخ والغردقة
ولم يرد بالقانون من المكلف بسداد الضريبة على العقارات المباعة بنظام اقتسام الوقت ، مما قد يثير بعض مشكلات التحاسب الضريبي ، نظرا لأن طبيعة هذا النشاط تنطوي على بيع المنفعة من العقار بحسب الوقت ، إذ يقسم الاستثمار العقاري إلى وحدات تمثل كل منها فترة محددة من السنة ، ويتيح عقد البيع للمشتري حق الانتفاع بهذه الوحدة خلال تلك الفترة
وقد يكون بائع " المشاركات بالوقت " هو المالك أو مستثمر يقوم بشراء كل أو بعض وحدات الاستثمار العقاري ، ليتولى إعادة بيعها بنظام اقتسام الوقت
ويقترح الباحث أن الشركة التي تمتلك وتدير العقارات المباعة بنظام اقتسام الوقت هي المكلفة بأداء الضريبة العقارية نظرا لتعدد المشترين للمنفعة خلال السنة الضريبية
13- مشكلة الضريبة على عقارات شركات الاستثمار العقاري :
قد يؤدي تطبيق هذا القانون إلى مشكلات تحاسب ضريبي بين شركات الاستثمار العقاري ومصلحة الضرائب العقارية في ظل بنود التزام هذه الشركات بسداد الضريبة عن الوحدات السكنية التي بحوزتها ولم يتم تسويقها ، كما لم يوضح القانون المعاملة الضريبية للوحدات التي يتم التعاقد عليها مع المشترى ولم يتم تسليمها بعد
ويقترح الباحث الزم شركات الاستثمار العقاري بسداد الضريبة العقارية على هذا الوحدات ، للقضاء على ما يعرف بظاهرة تسقيع الوحدات من خلال الاحتفاظ بها دون تسويقها بغرض الاستفادة من فارق أسعار ارتفاع العقارات خاصة
14- مشكلة لجان الحصر والتقدير :
وفقا لأحكام المادة رقم (13) من القانون الجديد تشكل في كل محافظة لجان تسمى لجان الحصر والتقدير تختص بحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية ، وتشكل هذا اللجان برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب من كل من وزارتي المالية والاسكان واثنين من المكلفين بأداء الضريبة في نطاق اختصاص كل لجنة يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس المحلي الشعبي للمحافظة وتحدد اللائحة التنفيذية أسلوب وإجراءات عمل هذا اللجان
ويرى الباحث أن هذا اللجان قد تفتقر إلى الخبرة المحاسبية المتطلبة في تقدير القيمة الإيجارية ، لذلك يقترح تفعيل التثمين العقاري كأداة لإصلاح نظام الضريبة على العقارات المبنية في مصر
15- مشكلة لجان الطعن :
تشكل لجنة الطعن بقرار من الوزير في كل محافظة . وفقا لأحكام نص المادة (17) من القانون ويرأسها أحد ذوي الخبرة من غير العاملين الحاليين والسابقين بالمصلحة ، وعضوية أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة وممثل لوزارة الإسكان واثنين من المهندسيين الاستثماريين في المجال الانشائي أو من ذوي الخبرة في مجال تقديم العقارات المبنية يختارهما المحافظ على ترشيح المجلس المحلي الشعبي للمحافظة
ويرى الباحث أن تشكيل لجان الطعن ينطوي على عدم الحيادية والخبرة المحاسبية ويجعلها خصما وحكما فيما يعرض عليها من نزاعات على تقدير قيمة العقارات أو تقدير الضريبة العقارية ، لذلك يقترح الباحث تعديل النص بما يضمن وجود مهنة الخبرة المحاسبية والتثمين العقاري في اللجان وتسدد رئاسة لجنة الطعن لشحص من ذوي الخبرة يرشحه المجلس الأعلى للضرائب
16- مشكلة الاعفاءات من الضريبة :
يعفى من الضريبة العقارات التي تقل قيمتها الإيجارية السنوية عن 6000 ج ، بحيث تسرى الضريبة على ما زاد عن هذا المبلغ ، ولكن من ناحية أخرى تم تعديل المادة (39) من قانون ضريبة الدخل رقم 91 لسنة 2005 من شأنه إلغاء الاعفاء المقرر للمسكن الخاص الذي يقيم فيه الممول هو وأسرته ، وهو الأمر الذي يتعارض مع ما تتيحه إليه الدولة من مراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي والانساني للممولين
وبالتالي يجب إعفاء المسكن الخاص الذي يقيم فيه الممول مع أسرته من الضريبة العقارية ، لأن امتلاك الوحدة السكنية هنا بغرض السكن وليس للاستثمار أو إضافة دخل ، وفي حالة امتلاك الممول لأكثر من وحدة سكنية يمكن إعفاء إحداها من فرض الضريبة ، حسب اختيار الممول لها وذلك لتخفيف العبء عن كاهل المواطنين
ومن ناحية أخرى نص القانون الجديد على سريان القيمة الإيجارية والإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقا لأحكام رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة على أن يعاد تقدير القيمة الإيجارية لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية
ولا شك أن إلغاء هذه الإعفاءات فور انقضاء العلاقة الإيجارية يتعارض تماما مع ضرورة الحفاظ على المراكز المالية التي اكتسبها ملاك هذه العقارات ، وبالتالي يرى الباحث ضرورة الابقاء على الاعفاءات المقررة لهذه العقارات بالنص في القانون الجديد على عدم الاخلال بالإعفاءات المقررة بقوانين خاصة
17- مشكلة المسئولية التضامنية للمستأجرين :
تنص المادة (24) من القانون على أن يكون المستأجرون مسئولين بالتضامن عن أداء الضريبة مع المكلفين بأدائها ، وذلك في حود الأجرة المستحقة عليهم وبعد اخطارهم بذلك بخطاب موصى عليه بعلم الوصول
ويرى الباحث أن هذا النص قد يؤدي إلى مشكلات في التحاسب الضريبي بين المكلفين ومصلحة الضرائب العقارية من ناحية ، وكذلك مشكلات بين الملاك والمستأجرين من ناحية أخرى ، على الرغم من أنهم غير مكلفين بأداء تلك الضريبة
وقد اقترح البعض لحل هذا المشكلة منح المستأجرين صكوكا من قبل مصلحة الضرائب مقابل ما يتم تحصيله منهم وخصمها من القيمة الإيجارية المدفوعة للمالك ، إلا أن هذا الاقتراح لا يمكن تنفيذه على أرض الواقع لأنه سيؤدي إلى مشاكل عديدة بين الملاك والمستأجرين ولذلك يطالب بضرورة اعفاء المستأجرين من دفع هذه الضريبة من خلال نص واضح ومحدد في القانون ويمكن استخدام الوسائل الأخرى مثل الحجز الإداري والتنفيذي لضمان تحصيل الضريبة ، خاصة في ضوء ما ورد من أحكام المادتين ( 25 ، 26 ) من القانون
18- مشكلة العقوبات :
تنص المادة (33) على أنه للوزير أو من يفوضه التصالح في جرائم التهرب مقابل أداء مبالغ الضريبة المستحقة ومقابل التأخير بالإضافة إلى تعويض يعادل مثلي الضريبة المستحقة وهذا النص يعادل بين التعويض المستحق عن حالات التهرب والتي يصدر فيها أحكام نهائية بالتهرب وبين الحالات التي يتم التصالح فيها
ويرى الباحث ضرورة أن يكون التعويض في حالات التصالح أقل منه في حالات التهرب حتى يتم التشجيع على انهاء قضايا التهرب للتصالح وعدم الانتظار إلى أحكام نهائية تأخذ سنوات عديدة

د. يونس حسن عقل
كلية التجارة جامعة حلوان

للأمانة
منقول

__________________

12-15-2009, 09:58 PM

dr_soliman

مشارك مبتدئ

تاريخ التسجيل: Jun 2009

المشاركات: 9

مشاركة: مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي

تحياتى الى استاذى الدكتور يونس عقل
واخى ناقل الموضوع
احمد سليمان

08-23-2010, 12:13 PM

نور الصباح المشرق

مشارك مبتدئ

تاريخ التسجيل: Aug 2010

المشاركات: 4

مشاركة: مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي

كل التقدير والاحترام الى دكتورى الغالى يونس
فقد كنت ادرس فى الجامعة على يدى هذا الدكتور المحترم
ولا كنت استطيع ان اغيب محاضرة واحدة له فانا اكن له كل الاحترام والتقدير

08-23-2010, 12:19 PM

نور الصباح المشرق

مشارك مبتدئ

تاريخ التسجيل: Aug 2010

المشاركات: 4

مشاركة: مقترحات معالجة مشكلات التحاسب الضريبي

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
مرحبا بكم جميعا اعضاء منتدى المحاسبين المصريين
كنت اود ان اطلب منكم طلبا وارجو من الله ان تستطيعو مساعدتى فى هذا الامر
فانا تخرجت عام 2009 من كلية التجارة جامعة حلوان شعبة محاسبة وبتقدير عام جيد
ولكن حتى الان لم استطع الحصول على وظيفة مضمونه
وانا حاليا ادرس دورة تدريبية فى المحاسبة تابعة لمؤسسة بى سمارت
فاذا كان احد منكم يستطيع مساعدتى فى الحصول على وظيفة فسوف يجزيه الله عنى كل خير وينال الثواب
واعتذر اذا كنت قد اطلت عليكم

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة لا تستطيع الرد على المواضيع لا تستطيع إرفاق ملفات لا تستطيع تعديل مشاركاتك BB code is متاحة الابتسامات متاحة كود [IMG] متاحة كود HTML معطلة قوانين المنتدى